115年地政士簡章與考試介紹
報考資格・考科・薪水・執業一次看

地政士是資格考，不是名額考——只要總成績達到 60 分、專業科目平均不低於 50 分就及格，沒有錄取人數限制。這和高普考「擠名額」的邏輯完全不同，理論上所有人都可以同時考過。

及格率看似低，但原因是到考率不到六成——很多人報名後沒去考，或只考了一兩科就放棄。真正完整作答、有認真準備的考生，通過率遠高於帳面數字。

考試共 5 科，全部是申論題（沒有選擇題），重理解與邏輯推演，不能靠死背法條。其中土地稅法規和土地登記規則條文較少、投報率最高，建議優先拿下。國文（作文）佔分較輕，但也不能完全放掉。

資料來源：考選部官方統計（112-115 年專門職業及技術人員普通考試地政士考試）

高中職以上學歷即可報考，不限科系、不限年齡、不限工作經驗。這是所有不動產相關證照中門檻最低的國家考試，非常適合想轉職或斜槓的人。

不需要先有不動產經紀人證照，兩者是完全獨立的考試。但實務上很多代書會兩張都考，多一張經紀人證照可以拓展業務範圍。

資料來源：考選部 115 年專門職業及技術人員普通考試地政士考試簡章

先說結論：月入 50 萬是極端特例，不是常態。

受僱地政士的薪資結構分兩種制度：

底薪制：月薪約 3～4 萬，每件案子另有少許獎金。適合新人或求穩定收入者，上限有限但風險低。

純抽成制：無底薪，每件案子收入與事務所對分（約抽 50%）。適合有案源、有經驗的代書，旺季收入可以很高，但淡季可能掛零。

更真實的收入樣貌：

新人（底薪制）：月收約 3.5～5 萬
有經驗受僱代書：月收約 5～8 萬
自行接案（純抽成）：視案量浮動，旺季與淡季差距可達數倍

高案量背後的代價是晚上、假日隨時待命，等簽約等到深夜是家常便飯，個人生活幾乎不存在。這是選擇這行前必須認清的現實。

資料來源：業界實務訪談整理

共 5 科，全部是申論題（沒有選擇題），考兩天：

備考策略建議：

1. 優先攻下「土地稅法規」和「土地登記規則」——條文數量相對少，投報率最高，是拉分的關鍵科目。

2. 民法範圍雖廣，但考題集中在物權編和親屬繼承編，不需要把整部民法從頭讀到尾，抓重點即可。

3. 申論題答題務必分段分層，用「爭點 → 法規依據 → 涵攝 → 結論」的架構作答，讓閱卷老師一眼找到給分點。

4. 自己畫架構圖比抄課本筆記有效，把法規之間的關聯性視覺化，遇到跨科整合題才不會慌。

5. 強烈建議考前先去事務所當助理——親身體驗與客戶溝通、跑地政事務所的日常，確認自己適不適合這一行再全力投入備考，避免考上後才後悔。

資料來源：考選部 115 年地政士考試簡章、業界備考經驗整理

兩者的業務範圍完全不同，簡單區分：

地政士（代書）——負責不動產「登記代理」：買賣過戶的產權移轉、抵押權設定與塗銷、繼承登記、贈與登記等，簡單說就是幫客戶跑地政事務所的專業代理人。處理的是法律文件和政府登記。

不動產經紀人（房仲）——負責「仲介買賣或租賃」，就是俗稱的房仲。工作重心是媒合買賣雙方、帶看房、談價格。

該考哪一張？看你的職涯方向——如果想走「專業代理、法律事務」路線，考地政士；如果想走「業務銷售、仲介媒合」路線，考經紀人。實務上很多資深代書會兩張都拿，因為多一張經紀人證照可以拓展業務範圍、自己談案子不必透過仲介。

兩個考試可以同年報考、互不衝突，經紀人考試是選擇題，準備方向不同。

資料來源：不動產經紀業管理條例、地政士法

不用，而且建議不要急著開業。

考上後要正式執業，依序必須完成以下四個步驟：

四個步驟全部完成，才能正式送件執業。

但實務上，多數人會先到事務所受僱學習 2～3 年，累積實務經驗和人脈後再考慮自行開業。原因很現實：考試教的是法規理論，但實際執業要面對的是——跟客戶溝通（聽懂白話翻譯成法律程序）、跟仲介配合（維持案源關係）、跟地政事務所打交道（熟悉各所的作業眉角），這些都需要時間磨練。

選事務所也有學問：事務所各有專精，有的專做房仲買賣案、有的做建商整批過戶、有的專攻土地開發或祭祀公業等特殊案件。求職前先調查清楚，看是否符合自己想發展的方向。

資料來源：地政士法第 7～12 條

全台開業地政士約一萬多人，且因換證制度讓部分人遭註銷，總量其實呈下降趨勢。但區域差異很大：

競爭激烈區：台中、雙北各超過 1,400 人開業，市場飽和度高，新人要突圍不容易。

相對有空間：苗栗、新竹縣、基隆、嘉義縣等非都會區，平均每位代書可分到的潛在案量較高，反而是新人切入的好選擇。

要避開的雷區：

融資公司、資產管理公司的民間借貸案——來錢快但訴訟糾紛多，建議少碰。銀行設定案——收費低，且面臨線上登記取代的風險，不宜作為長期主力。

案源從哪來？初期幾乎全靠親友介紹，人際關係就是生意。對新人來說最實際的突破口是結交房仲，承接買賣案。若無背景，參加社群（如 BNI、獅子會）是辛苦但必要的經營方式。

結論：值不值得考，取決於你願不願意花 2～3 年磨練。這一行的門檻在證照，但真正的競爭力在人脈和專業深度。

資料來源：內政部地政士開業統計、業界實務訪談